2021 yılının son çeyreğindeki döviz kurlarının hızlı yükselişi ile birlikte 2000’li yıllara kadar yaşamış olduğumuz yüksek enflasyon ekonomisine yeniden dönmüş olduk. Bunun yanında yabancılara 250 bin dolar (sonradan 400 bine yükseltildi) karşılığı gayrimenkul alımına vatandaşlık hakkı tanınması; akın akın Suriyeli, Afgan ve Pakistan’dan düzensiz göçmen girişi ve benzeri nedenlerle gayrimenkullere olan talebin arzdan fazla artması nedeniyle gayrimenkullerin satış ve kira fiyatları inanılmaz bir şekilde yükselmeye başladı.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla sözleşmeyi sona erdirebilirler.(Hukuk Genel Kurulu 2017/458 E., 2021/614 K.) Kanunen, kira bedelini düzenli ödeyen kiracının kendisi istemedikçe tahliye edilememesi, mal sahiplerinin elini kolunu bağlar oldu.
İşte, yeni kiraya verilen gayrimenkuller 2-3 katına kiralanırken, kendisi %20-30 kira artışı ile yetinmek istemeyen mal sahipleri, Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesindeki bir hakkı kullanarak az kira getiren gayrimenkulü elden çıkarmaya başladılar.
Yeni satın alanın, kiracıyı çıkarma hakkı var mı?
Kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiralayandır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi gayrimenkulü yeni satın alan malik ile eski kiracı arasındaki tahliye konusunu şu şekilde düzenlenmiştir:
“Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”
Buna maddeye göre, gayrimenkulü satın alan yeni mal sahibinin, eski kiracısını çıkarabilmesinin şartları şunlardır:
- Gayrimenkulü, kendisinin ya da yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı için satın almış olmalı;
- Satın almadan itibaren 1 ay içinde, satın almayı kiracıya bildirmeli,
- Kira sözleşmesini sona erdirmek için sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde ya da sözleşmenin bitimine 6 aydan fazla süre varsa, bildirimden 6 ay sonra tahliye davası açmalıdır.
Yargıtay Kanun’u nasıl yorumluyor?
Yargıtay verdiği kararlarda kiracıyı korumaya yönelik kararlar vermektedir. Bunun nedeni, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşmenin zayıf tarafını oluşturduğu için bu tür kira sözleşmelerinin nitelik ve içerik olarak kiracıyı korumaya yönelik hüküm ve kurallardan oluşma gereksinimidir.
Yeni satın alan malikin açtığı davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının ayrıca kanıtlanması gerekir. (Hukuk Genel Kurulu 2017/1540 E. , 2021/878 K.)
İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir.
Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamaz.
Henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez.
Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, “yurtdışından ülkeye dönüyorum” şeklinde bir beyanı Borçlar Kanunu’nun 351. maddesine uygun bulmamış ve tahliye davasının reddine karar vermiştir. Diğer yandan mahkeme, yurtdışından çalıştığı şirketten istifasını kanıtlayan, ikametgah nakli belgesi ile de ülkeye döndüğünü kanıtlayan kişinin ihtiyacını gerçek, samimi ve zorunlu olarak kabul etmiştir.
Yeni mal sahibi, kiracıyı tahliye ettikten sonra başkasına kiraya verebilir mi?
Eğer mal sahibi gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağlamışsa, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Yeni mal sahibi, şirketinin ihtiyacı için tahliye isteyebilir mi?
TBK’nun 350/1. maddesi, kiralananı iktisap eden kimsenin kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da iş yeri gereksinimi sebebiyle tahliye isteyebileceği hükmünü içermektedir. Kanun hükmüne ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre gerçek kişi, şirketin ihtiyacı nedeniyle tahliye isteminde bulunamaz. (3. Hukuk Dairesi 2021/2159 E. , 2021/4476 K.)
