Kira Rayiç Bedel Davası

Takip edin
Avukat Yasin GİRGİN son yazıları (TÜMÜNÜ GÖRÜN)

kira rayiç bedel davası, kira rayiç bedel hesaplama, kira rayiç bedel sorgulama, kira rayiç bedel süresi, rayiç bedel kira artışı, kiracı kontrat bitiminde rayiç bedelini, kira rayiç bedel 8 yıl, kira artış hesaplama, belirsiz süreli kira sözleşmesi, kira tespit davası yargıtay kararları, kira tespit davası ne zaman açılabilir, kira uyarlama davası 5yıl, kira tespit davası ne zaman açılır, kira artış oranı, kira tespit davası şartları, kira tespit davası, tespit davası, kira tespit davası yargıtay kararları, kira uyarlama davası 5 yıl, kira artırım davası, kira tespit davası dilekçe örneği


Kira Rayiç Bedel Davası

Kira rayiç bedel davası, kira sözleşmesinin unsurlarından biri olan kira bedelinin ödenmesine ilişkin olan davadır. Kira sözleşmesinin tarafları kural olarak kira rayiç bedelini özgür iradeleriyle belirleyebilirler.

Kira sözleşmesinin kurulması sırasında, sözleşme özgürlüğü ilkesi çerçevesinde, kiracı ve kiralayan kira miktarını belirleyebilir. Ancak sözleşmesinin devamı sırasında yeni kira döneminin kira rayiç bedel davası bazı sınırlamalara tabi tutulmuştur.

Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 299 ve 357. maddelerinde açıkça, ivazlı sözleşme olarak kabul edilmiştir. Bu ivaz parayla ödenmektedir.

Kira sözleşmesinin tarafları, kira rayiç bedelini irade sakatlığı ve aşırı yararlanma hükümleri ile ahlaka ve hukuka aykırı olmamak kaydıyla serbestçe belirleyebilirler.

Kira rayiç bedeli sözleşmenin başlangıcında serbestçe belirlenebilir. Ancak izleyen dönemlerde kira bedelinin belirlenmesinde kiracının korunması için bir takım sınırlamalar getirilmiştir. Bu kanun maddeleriyle sözleşme özgürlüğü prensibi kiracı yararına sınırlanmıştır.

Kira Sözleşmesi Ne Zaman Sona Erer?

Konut ve çatılı işyerinin kiralanmasında, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre, kira sözleşmesi belirli süreli olsa bile, sürenin sonunda kendiliğinden sona ermez. Sona ermesi için kiracının süre bitiminden en az 15 gün önce, kira sözleşmesini sona erdireceğine dair bildirimde bulunması gerekir.

Bu kiracıya tanınmış olan tek taraflı bir haktır. Kiralayanın böyle bir hakkı bulunmamaktadır. (Sözleşmenin belirsiz süreli olması halinde de kiracının her zaman, kiraya verenin ise kiranın başlangıcından on yıl sonra sözleşmeyi sona erdirme imkanı vardır)

Kiracının, kira sözleşmesini sona erdireceğine dair bildirimde bulunmaması halinde, kira sözleşmesi aynı şartlarla 1 yıl daha uzar.

Kira rayiç bedelinin hangi miktarda artırılacağına dair kiracı ve kiralayanın anlaşmaya varamaması halinde, kira rayiç bedel davası açılarak yeni kira bedeli tespit edilir.

Kira Rayiç Bedeli Nasıl Tespit Edilir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi ile kira rayiç bedel davası esasları belirlenmiştir.

MADDE 344 – Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki
oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü
fıkra hükmü uygulanır”

Kira Rayiç Bedel Davası Ne Zaman Açılabilir?

Kira rayiç bedel davası Borçlar Kanununun 345. maddesine göre her zaman açılabilir.

“MADDE 345- Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.”

Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlamasından en geç otuz gün önce açılmış veya artırım talebi bu süre içinde karşı tarafa yazılı olarak bildirilmişse; tespiti istenen dönemin sonuna dar açılan bir tespit davasında alınan karar geriye etkili olacaktır. Bu sürede dava açılmamış veya karşı tarafa yazılı bildirimde bulunulmamışsa, açılan tespit davası sonucunda belirlenen bedel bir sonraki kira yılında uygulanır.

Kira konusunun el değiştirmesi ihtimalinde, daha önceki kiraya veren tarafından TBK m. 345’te belirtilen sürede ihtarname gönderilmişse, yeni malikin açacağı davada verilen karar da geriye etkili olur.

Kira sözleşmesinin tarafları, yeni kira döneminde kira bedelinin artacağına karar vermiş olmakla birlikte, artış oranını belirlememişlerse, bu durumda kiracı beklenmedik bir artışla karşı karşıya olmadığından, kira rayiç bedel davası yeni kira dönemine 30 gün kala açılmamış veya karşı tarafa bildirimde bulunulmamış olsa dahi; yeni kira döneminin sonuna kadar açılan davada mahkemenin belirlediği kira bedeli, yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Kira Rayiç Bedel Davası Şartları Nelerdir?

1.Kiralanan yerin konut ve çatılı işyeri niteliği taşıması gerekir

Konut ve çatılı işyeri kirası niteliği taşımayan taşınır ve taşınmaz kiralarında kira rayiç bedel davası açılması mümkün değildir. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri de belirli veya belirsiz süreli olarak yapılabilirler. Kira sözleşmesinin belirli süreli olması halinde, kira bedelinin yenilenen dönemler için tespitinin istenebilir.

2. Tarafların kira rayiç bedelinde anlaşmamış olması gerekir.

Taraflar sözleşmenin başlangıcında kira bedelini diledikleri gibi belirleyebilirler ve devam eden kira dönemlerinde kira bedelinin belirlenmesi sorunu ortaya çıkar ise taraflar kira rayiç bedel davası açabilirler.

TBK m. 344/I’e göre,

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat
endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.”

Taraflar arasındaki artış oranını belirleyen anlaşmalar yalnızca sözleşmenin ilk uzama yılı değil, kira ilişkisi devam ettiği sürece uygulama alanı bulur.

3. Kira sözleşmesi olmalıdır.

 

Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?

TBK’nin 344. maddesinde kira rayiç bedelindeki artışın üst sınırı olarak, bir önceki kira yılındaki üretici fiyat endeksindeki artış oranı belirlenmiştir.

Tarafların sözleşmede belirlediği artış oranı üretici fiyat endeksi oranından daha düşük bir oran ise, tarafların belirlediği oran geçerlidir.

Tarafların üretici fiyat endeksinin üzerinde artış oranı tespiti halinde, kira bedelindeki artış oranı üretici fiyat endeksi oranına çekilir.

Taraflar sözleşmede tüketici veya toptan eşya fiyat endeksi artış oranını kira bedelinin belirlenmesine esas almışlarsa bu oranlar üretici fiyat endeksinden yüksekse yine üretici fiyat endeksi uygulanır.

Yargıtay, 6570 sayılı Kanun döneminde toptan eşya fiyatları endeksinin on iki aylık değişim oranını kira bedelinin tespitinde esas almaktadır. Türkiye İstatistik Kurumu’nun 04.02.2014 tarihinde yayınladığı Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi Kullanıcıları İçin Rehber’de, kira sözleşmelerinde bir aya ilişkin endeks değerinin bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde değişiminin esas alınması gerektiği belirtilmiştir.

Taraflar bir yıldan uzun süreli kira sözleşmesi yapmış ve her bir kira yılı için farklı bir kira bedeli belirlemiş olabilirler. Tarafların bu şekilde belirlediği kira bedeli de ilk fıkradaki sınırlara tabi olacaktır. Bu şekilde belirlenen kiralarda, birinci yıldan sonraki kira bedelleri, bir önceki
senenin kira bedeline üretici fiyat endeksinin artış oranının eklenmesiyle bulunan miktardan daha fazla olamaz.

Beş Yıldan Uzun Süreli veya Beş Yıldan Sonra Yenilenen Kira Sözleşmeleri

TBK m. 344/III’e göre, taraflarca kira bedelinin belirlenmesi hususunda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın; beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hakim tarafından belirlenir.

Hakim, kira bedelini, üretici fiyat endeksindeki artış oranını, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete uygun biçimde belirler.

Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren beş yıllık süre dolmuş ise, altıncı kira dönemi için kira bedeli artık TBK m. 344/III’te belirlenen esaslar çerçevesinde tespit edilir.

Yabancı Para Üzerinden Kiralamalar

TBK m. 344/IV’te, kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırılmış olması halinde, nasıl belirleneceği düzenlenmiştir. Hükme göre, sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz.

Bu hüküm emredici niteliktedir, tarafların kiracı aleyhine aksini kararlaştırması mümkün değildir. Bu nedenle sözleşmede artış oranı kararlaştırılmış bile olsa beş yıl boyunca kira bedelinde artış yapılamaz.

Kira bedelinin doğrudan yabancı para şeklinde kararlaştırılmayıp, yabancı paraya endeksli olarak kararlaştırılması ya da kıymetli madene endeksli olarak kararlaştırılması halinde de bu hüküm uygulama alanı bulur.

Kira Rayiç Bedel Davasını Kimler Açabilir?

Kira rayiç bedel davasını taşınmazın maliki açabileceği gibi, taşınmazı kiralayan ya da kiracı da açabilir.

Kira tespiti ancak kira sözleşmesinin varlığı halinde istenebilecektir.

Kiralanan kiracı tarafından boşaltılmış olsa da boşaltma tarihine kadar kira parasının tespiti istenebilir.

Kira sözleşmesinde, taraflar artış oranı belirlemişlerse, kiracı yeni dönemde kira bedelini artış yapmadan ödemesi halinde temerrüde düşer ve bu durum kiracının tahliyesi sebebi oluşturur.

 

' ANKARA BOŞANMA AVUKATI' ' BOŞANMA AVUKATI ANKARA' ' EN İYİ BOŞANMA AVUKATI ANKARA'